CHECKLISTE WOHNUNGSKAUF

Wissenswertes in der Hausverwaltung

Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung

Es ist für die meisten Menschen die Anschaffung ihres Lebens. Damit Ihr Kauf einer Eigentumswohnung  und der Traum von Ihren eigenen vier Wänden nicht zum Alptraum wird, heißt es:  Erst prüfen, dann unterschreiben!

Mieten oder kaufen?

Lassen Sie sich nicht durch den Slogan „Nie mehr Miete zahlen” täuschen. Zwar zahlen Sie als Wohnungseigentümer keine Miete mehr, jedoch mit Zins- und Tilgungszahlungen ist es nicht getan. Es fällt für Sie jeden Monat zusätzlich ein „Hausgeld” an – für Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Reparaturen in der Wohnung sowie im und am Gebäude.

Erst kaufen, wenn man es sich leisten kann

Eine Eigentumswohnung sollten Sie erst erwerben, wenn Sie es sich „leisten” können. Dabei sollten Sie nicht nur an heute, sondern auch an morgen denken. Ohne finanzielles „Polster” geht es nicht. Fallen staatliche Zuschüsse wie Eigenheimzulage und Baukindergeld nach acht Jahren weg, oder steigt der Zinssatz für die Hypothek auch nur um ein Prozent, müssen Sie einige „Tausender” zusätzlich „auffangen”. Stets sollten Sie in der Lage sein mindestens ein Viertel des Kaufpreises durch Eigenkapital aufgzubringen. Die 100-Prozent-Fremdfinanzierungen sind für Sie immer ein hohes Risiko. Vorsicht zudem vor überhöhten Kaufpreisen – ein Vergleich ver­schiedener Objekte kann nie schaden.

Auf die Lage, Größe und Ausstattung kommt es an

Neben der Finanzierbarkeit spielen vor allem Lage, Größe und Ausstattung eine entschei­dende Rolle. Daher sollten Sie nie eine Wohnung kaufen, die Sie vorher nicht selbst gesehen haben. Kein Prospekt zeigt Ihnen den Müllcontainer, die Garagenzufahrt direkt vor dem Schlafzimmerfenster oder etwa die Bundesstraße, auf der Tag und Nacht der Schwerlastverkehr vorbeidonnert. Die Wohnung sollte Ihren individuellen Bedürfnissen angepasst sein und nicht umgekehrt.

Vermietung und Wiederverkauf: Für Kapitalanleger entscheidend

Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zur eigenen Altersvorsorge erwirbt, sollte in erster Linie zwar auch auf Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung achten, dabei aber auch die Möglichkeiten der langfristigen Vermietbarkeit oder Weiterveräußerung berücksichtigen. In „Platten- und Wohnsilos” oder auf der „grünen Wiese” muss zwar heute noch mancher not­gedrungen wohnen, doch in zehn Jahren werden diese Wohnungen wohl kaum noch zu vermieten und noch weniger zu verkaufen sein.

Achtung Risiko: Abschreibungsmodelle und Mietgarantie

Steuervorteile sind zwar ein treffliches Werbeargument, doch setzen sie erst einmal ein ent­sprechend hohes Einkommen voraus, sind im übrigen aber vor allem ebenfalls zeitlich befristet. Noch größere Vorsicht ist bei „Mietgarantien” angebracht. Nur selten halten diese „Kapitalanlagen”, was sie Versprechen. Meist wird nur eine kurzfristige „Garantie” gegeben. Zudem bleibt nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten von der „Garantie-Miete” nur allzu oft kein Pfennig übrig, um Zins und Tilgung für die Fremdfinanzierung zu zahlen.

Hände weg von 140-Prozent-Finanzierung

Der Gang zum Konkursrichter ist vorprogrammiert, wenn bei überhöhten Kaufpreisen neben der „Miet-Garantie” noch eine vollständige Fremdfinanzierung angeboten wird. Solche 130- oder 140-Prozent-Finanzierungen lassen dem Erwerber in der Regel keine Chance, sein eingesetztes Kapital zu retten.

Zusätzliche Kosten bei Umwandlungs- und Privatisierungsobjekten

Bei umgewandelten und privatisierten Mietwohnungen besteht für Sie ein weiteres Risiko darin, dass Ihnen für nachträgliche Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen bereits häufig kurz nach Erwerb zusätzliche Kosten entstehen, für die alle Wohnungseigentümer anteilig aufkommen müssen. Fallen dann Eigentümer wegen Zahlungsunfähigkeit aus, müssen Sie und die restlichen Eigentümer den Betrag „mitzahlen”.

Eigennutzung kann an Kündigungsschutz scheitern

Als Erwerber einer umgewandelten oder privatisierten, aber noch vermieteten Mietwohnung müssen Sie oft noch lange warten, bis Sie die Wohnung selbst beziehen können. Je nach Einzelfall können Sie Eigenbedarf frühestens nach drei, möglicherweise aber auch erst nach zehn Jahren, geltend machen.

Besondere Prüfung bei „Gebrauchtwohnungen”

Spielen Sie mit dem Gedanke eine Eigentumswohnung „aus zweiter Hand” zu erwerben, sollten Sie den Veräußerer nicht nur nach der finanziellen Situation in der Gemeinschaft fragen, sondern sich auch über das „Klima“ innerhalb der Hausgemeinschaft erkundigen. Streiten die Eigentümer häufiger vor Gericht, sollten Sie ihre Kaufentscheidung sorgfältig überdenken.

Neben wirtschaftlichen, auch rechtliche Risiken beachten

Sie müssen sich als Käufer einer Eigentumswohnung auch darüber im klaren sein, dass außer den wirtschaftlichen Risiken auch rechtliche Probleme mit den anderen Wohnungseigentümern auf Sie zukommen können.

Herr in der Wohnung, aber nicht im Haus

Sie als Wohnungseigentümer erwerben echtes Eigentum, allerdings als Mischform aus Alleineigentum an Ihrer Wohnung und – nur – einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Daher sind Sie als Wohnungseigentümer auch nur Herr in Ihrer Wohnung, nie aber Herr im Hause. Sie müssen sich daher auch demokratischen Spielregeln der Wohnungseigentümergemeinschaft unterordnen.

Ohne feste Regeln geht es nicht: Was im Einzelfall durch Mehrheit, oder nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer regelbar ist, ergibt sich aus den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und der für jede Wohnungseigentumsanlage gesondert aufgestellten Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Kostenverteilung, Stimmrecht und Nutzung – Änderung beachten

Der Verteilungsschlüssel für die Kosten der Verwaltung und der Bewirtschaftung ist gesetzlich geregelt. Er kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Das gleiche gilt für das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung. Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch die zulässige Nutzung regelt sich grundsätzlich nach dem Gesetz. Da allerdings von diesen gesetzlichen Regelungen abgewichen werden kann, sollten Sie Änderungen in der Teilungserklärung besonders beachten.

(Quelle: Haus & Grund Deutschland)